2024-11-06 03:28 点击次数:131
2021年,中国房地产市集履历了从上半年高热到下半年深度革新的改革,全年规模仍保捏较高水平。9月底以来,中央及各部委流畅开释维稳信号,信贷环境边缘改善,房企融资环境渐渐转好,但信贷环境边缘改善传导至市集端仍需历程,按揭放款和配置贷等资金到位尚需工夫。
图:2020年1月至2021年11月百城新建住宅均价及环比变化
数据来源:中指数据 CREIS(点击试用)
新建住宅方面,2021年1-11月百城新建住宅价钱累计飞腾2.46%,较旧年同时有所收窄,下半年以来市集捏续降温,10-11月累计涨幅显著收窄。字据中国房地产指数系统百城价钱指数,2021年1-11月百城新建住宅价钱累计飞腾2.46%,较旧年同时收窄0.73个百分点。上半年,新址市集安定向好,百城新建住宅价钱累计飞腾1.70%,较旧年同时扩大0.43个百分点;下半年以来,跟着调控战略和信贷环境的捏续收紧,市集预期逐步改革,百城新址市集不竭降温,价钱环比涨幅捏续收窄。7-11月百城新建住宅价钱月均飞腾0.15%,较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看,百城新建住宅均价16183元/平方米,环比着落0.04%,为2015年5月以来的第二次着落(次着落出咫尺新冠疫情初期的2020年2月)。
图:2020年6月至2021年11月百城新建住宅均价环比着落城市数目变化
数据来源:中指数据 CREIS(点击试用)
从涨跌城市个数看,自2021年6月起,百城新建住宅价钱环比着落城市数目呈上升趋势,至11月,百城中价钱环比着落的城市有53个,较10月增多22个,为年内。
图:2020年至2021年11月各梯队城市新建住宅均价环比变化
数据来源:中指数据 CREIS(点击试用)
分梯队来看,各梯队城市下半年以来新址价钱涨幅逐步收窄,11月均环比着落或捏平。2021年1-11月,一线城市新建住宅价钱累计飞腾2.50%,涨幅较旧年同时收窄1.27个百分点,其中11月环比着落0.10%;二线城市价钱累计飞腾2.49%,处近五年同时点,涨幅较旧年同时收窄0.83个百分点;三四线代表城市价钱累计飞腾2.33%,涨幅较旧年同时扩大0.07个百分点,但6月起三四线代表城市新址价钱环比涨幅逐步收窄,11月收窄至0。
百城二手住宅价钱方面,下半年以来市集热度显著回落,价钱环比涨幅快速收窄,10-11月环比流畅着落。字据中国房地产指数系统百城价钱指数,2021年1-11月,百城二手住宅价钱累计飞腾3.36%。具体来看,上半年百城二手住宅价钱累计飞腾2.56%;下半年以来,二手房市集快速降温,百城二手住宅价钱环比涨幅捏续收窄。7-11月,百城二手住宅价钱月均飞腾0.16%,较上半年收窄0.26个百分点。单11月来看,百城二手住宅均价为16013元/平方米,环比着落0.08%,流畅两个月出现着落,且跌幅有所扩大;价钱环比着落城市数目逐月增多,11月达68个,较10月增多9个。
轮廓来看,2021年上半年,百城新建住宅价钱涨幅较旧年同时有所扩大,二手住宅价钱涨幅也居年内高位。下半年以来,受调控战略和信贷环境收紧影响,新址和二手房市集降温;部分城市受“二手房成交参考价”战略的重叠影响,二手房市集降温更为显著。诚然10月份以来,信贷战略边缘宽松信号不竭开释,调控战略边缘革新预期不竭增强,但市集下行预期短期内仍难以改变,11月市集价钱仍呈现着落态势,百城新建住宅价钱环比由涨转跌,二手住宅价钱环比流畅2个月着落。展望12月市集举座仍将保管低位开动,价钱仍濒临下行压力。
字据统计局数据,2021年1-10月,商品房销售面积已达14.3亿平方米,销售额达14.7万亿元,同比增速分别为7.3%、11.8%。10月,市集延续低温态势,商品房销售面积同比下降21.7%,销售额同比下降22.6%,降幅均进一步扩大。
图:2018年至2021年11月50个代表城市①新建商品住宅月度成交面积走势
数据来源:中指数据 CREIS(点击试用)
2021年1-11月,要点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长,规模仅次于2016年同时,但下半年市集显著降温,7-11月成交规模降至2015年以来同时水平。据初步统计,2021年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米,同比增长8.0%,其中7-11月同比下降超20%。具体来看,上半年,房企积极推盘抢收回款,一线及热门二线城市需求率先获取开释,随后热门区域市集热度传导至左近三四线城市,举座市集规模大幅增长,要点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%;
三季度,各地调控战略捏续加码,购房信贷额度偏紧、放款工夫蔓延,战略收尾清晰,市集活跃度回落,举座成交规模为近四年同时水平,同比降幅接近两成;
10-11月,市集络续低温开动,要点城市成交面积同比降幅均超两成(已流畅4个月降幅超两成),房地产信贷环境虽有改善预期,但购房者置业情谊并未出现显著好转。房企在资金压力较大及年度事迹标的下,加大样式营销力度,但举座收尾亦不显著。
图:2020年-2021年11月各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势
数据来源:中指数据 CREIS(点击试用)
分梯队来看,2021年1-11月,各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长,一线城市同比增长24.8%,二线代表城市同比增长8.3%,三线代表城市同比增长2.5%。上半年各线代表城市成交活跃,销售面积同比均有所增长,其中一线城市加大新址供应,在繁盛需求的带动下,市集成交规模显著增长,同比增长超或者;二线、三线代表城市同比增长超四成;下半年市集降温显著,各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降,其中三线代表城市同比降幅超三成,降幅。
分区域来看,下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落,珠三角代表城市降温显著。据中指数据监测,2021年1-11月,珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降13.8%,除广州、深圳成交规模同比还是保捏增长外,其余代表城市均同比下降,其中惠州、东莞成交面积同比降幅。7-11月,珠三角代表城市同比降幅超40%,降幅较大。
基于套总价、成交量,咱们将30个城市不同端倪的楼盘分为三类:中廉价位、中高价位、高价位,具体诀别心情为:最初字据套总价对所有这个词新址楼盘进行降序摆设,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%~40%属于中高价位楼盘,后60%属于中廉价位楼盘。
图:2021年1-10月30个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况(万元)
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图:2021年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
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大批代表城市上半年市集较热,重叠前期高价样式陆续入市下新开盘样式销售价钱走高,房价涨幅较高,套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市集分化进一步加重,受远郊样式和中小户型比重增多等身分影响,上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落,而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保捏较高增速,套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅均超越10%。
从面积段成交套数占比来看,90-120平方米产物仍占据市集主流地位,一线和部分长三角热门城市刚改需求积极开释;但值得刺眼的是,房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热门城市中高端改善需求变成一定扼制,30个代表城市中大批城市120-144、144-200平方米户型占比均不足2020年。
房屋新开工面积同比下降,施工面积同比有所增长。2021年1-10月,房屋新开工面积为16.7亿平方米,同比下降7.7%,单月已流畅7个月同比下降,其中10月同比下降33.1%。
2021年1-10月,房屋施工面积为94.3亿平方米,同比增长7.1%。房屋杀青5.7亿平方米,同比增长为16.3%,单月流畅5个月同比增长后,10月同比由正转负,同比下降20.6%,房企资金压力一定进度上遭殃了杀青速率。
图:2017年至2021年11月20个代表城市②商品住宅月度供应面积走势
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2021年1-11月,要点20城商品住宅新批上市面积与旧年同时基本捏平,下半年同比降幅超10%。据初步统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米,处历史同时相对高位,同比下降2.2%;7-11月,上市面积同比下降14.5%。
具体来看,1-4月,市集活跃度较高,房企积极推盘抢收回款,代表城市新批上市面积同比增长46%,规模处历史同时水平;5月以来,房企推盘力度潜力不足,重叠地皮供应放缓,代表城市新批上市面积同比有所下降,特地是下半年以来,购房者置业情谊显著回落,去化压力增多下房企推盘积极性不足,三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%,10-11月,房企推盘力度进一步消弱,代表城市新批上市面积同比下降16.5%。
图:2017年至2021年11月20个代表城市商品住宅销供比走势
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从销供比来看,供需均走弱布景下,要点20城举座发达出供求弱均衡,但销供比逐季回落。据统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米,同时月均成交面积为2058万平方米,销供比为1.06。各季度销供比逐季回落,一季度为1.41,二季度为1.14,三季度为0.88,10-11月降至0.84。
尽管市集销售快速下滑,但受供应节拍同步放缓影响,库存并未出现大幅教会,据统计,限度2021年10月底,20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米,与2020年末基本捏平,较2021年6月末增长5.3%;按近12个月月均销售面积诡计,限度2021年10月底,短期库存出清周期为10个月,较2021年6月末蔓延0.9个月。
受“两聚积”战略影响,300城住宅用地供求规模较2020年同时下降显著,成交楼面均价结构性飞腾。据初步统计,2021年1-11月,300城住宅用地推出10.1亿平方米,同比下降11.3%,规模为近三年同时水平;住宅用地成交7.0亿平方米,同比下降28.3%;出让金4.1万亿元,同比下降9.2%;成交楼面均价为5811元/平方米,同比飞腾26.6%。
图:2021年1-11月300城各线城市住宅用地推出和成交有关缠绵同比变化
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一线城市住宅用地供求规模同比增长,二线和三四线城市成交面积同比下降显著。据初步统计,2021年1-11月,一线城市住宅用地供应放量,同比增长53.0%,但受部分城市第三批供地未完成出让影响,成交规模同比上升8.0%;二线城市住宅用地举座成交2.9亿平方米,同比下降26.0%,其中22城中18个二线城市成交2.2亿平方米,同比下降11.4%,其他宽绰二线城市成交面积同比下降50.1%。价钱方面,各线城市成交楼面均价均有所飞腾,但二线和三四线城市成交楼面价结构性飞腾幅度较大。
图:2019-2021.11住宅用地流拍和撤牌情况(宗)
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流拍和撤牌方面,地皮市集撤牌地块数目和流拍撤牌率均高于旧年同时。从流拍和撤牌情况来看,2021年1-11月,流拍和撤牌地块数目揣摸3894宗,流拍撤牌率升至18.1%,较旧年同时提高2.8个百分点。其中,前11月撤牌地块数目揣摸1105宗,同比增长77.7%,撤牌率升至5.9%,较旧年同时上升3.5个百分点。
举座来看,受要点城市供地“两聚积”战略影响,2021年1-11月300城住宅用地供求规模显著缩量。上半年地皮市集热度较高,要点城市首批聚积供地高价地频现;下半年要点城市后两批聚积供地土拍次第有所革新,稳地价收尾清晰,往还市集革新和资金压力下房企拿地意愿裁减,地皮市集出现显著降温,流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增,二线和三四线城市宅地供求规模显著缩量,成交楼面价结构性飞腾,热门城市高价地数目冲高回落,流拍撤牌率显著上升。
房地产配置投资额增速显著放缓,单月已流畅2个月同比下降,10月降幅扩大。2021年1-10月,房地产配置投资额为12.5万亿元,同比增长7.2%。单月来看,3月以来投资额增速捏续放缓,9月同比初度由正转负,10月同比下降5.4%,流畅2个月同比下降,且降幅扩大。
2021年以来房企到位资金同比增速逐步放缓,前十月定金及预收款、个东谈主按揭贷款、自筹资金同比增长,国内贷款同比下降。2021年1-10月,房地产配置企业到位资金为16.7万亿元,同比增长8.8%,年度累计增速捏续收窄。其中,国内贷款为2.0万亿元,同比下降10.0%,已流畅5个月累计同比下降,降幅亦捏续扩大;占到位资金的比重为12.1%,较旧年同时下降2.5个百分点。